Malgré des volumes investis en baisse, notamment sur les deuxième et troisième trimestres, «l’année 2022 est marquée par un appétit toujours très fort des investisseurs tant domestiques qu’étrangers» pour les actifs résidentiels souligne Christophe Volle. Le «partner capital markets residential» de Bridge Real Estate analyse les différents segments d’un marché résidentiel qui a, décidément, retrouvé son lustre auprès des investisseurs…
CHRISTOPHE VOLLE
« Partner capital markets residential » – Bridge Real Estate
Quel bilan dressez-vous, chez Bridge Real Estate, de cette année 2022 concernant les actifs résidentiels ?
L’année a été marquée par deux temps. D’abord, un premier trimestre très actif, mais des volumes d’investissement en baisse de 21 % sur un an à la fin du troisième trimestre. 4,4 milliards d’euros ont été investis sur les neuf premiers mois de l’année, avec une baisse essentiellement portée par les second et troisième trimestres qui ont affiché, respectivement, un peu plus de 560 millions d’euros (-47 %) et 629 millions d’euros (-43 %) d’investissements. Malgré tout, l’année 2022 est marquée par un appétit toujours très fort des investisseurs tant domestiques qu’étrangers. Nous constatons que la part des investisseurs étrangers est de plus en plus importante en France. Ce qui s’explique par le fait que nous sommes sur un marché extrêmement stable tant au niveau économique que politique. Le marché résidentiel français demeure très attractif pour les investisseurs car il a su prouver, au cours des dernières années, toute son attractivité portée par une tension locative, une sécurité des rendements, un couple rendement/ risque très intéressant notamment. De plus, par rapport à d’autres classes d’actifs, il n’y a pas de mesures d’accompagnement ni de franchise de loyer. Dès lors, même si les taux de rendement sont inférieurs à ceux affichés par d’autres classes d’actifs, un rééquilibrage s’opère sur le long terme.
La deuxième partie de l’année est marquée par un fort ralentissement dans un contexte économique et géopolitique tendu à l’extrême. Malgré cela, des dossiers ont été actés et d’autres sont en cours de signature, mais ce qui n’empêchera pas les volumes de s’inscrire clairement en baisse sur un an. Cependant, il faut aussi prendre en considération un autre facteur pour analyser les chiffres : les volumes affichés en 2021 et 2020 étaient très élevés et en forte hausse ! De plus, les seuls volumes affichés sur les neuf premiers mois de l’année dépassent les volumes annuels des années 2018 et 2019 : ainsi, malgré la baisse par rapport aux deux dernières années, nous observerons, à la fin de l’année, des volumes largement supérieurs à ceux des années 2018 et 2019.
L’opération de Chatenay-Malabry (92)
Comment expliquer cette évolution ? Quelles tendances se dégagent sur le marché ?
Avec la pandémie, l’immobilier résidentiel a mis en avant toutes ses qualités, induisant une demande plus importante des investisseurs. Le marché est aussi alimenté par d’autres typologies d’actifs résidentiels au sens large, notamment l’immobilier géré. Dans ce secteur, les volumes s’inscrivent en forte hausse. Il y a aussi unchangement d’habitudes de la part des promoteurs qui ont augmenté la part de ventes en bloc dans le libre, ce qu’ils faisaient peu auparavant.
Dans ce contexte, les volumes traités chez Bridge Real Estate ont augmenté fortement entre 2021 et 2022 avec une progression de 170 % des volumes financiers traités et un peu moins de 160 % en nombre de « deals » transactés entre 2021 et 2022. Cette forte évolution de notre activité dans le résidentiel s’observe sur toutes les typologies du résidentiel, de l’immobilier géré aux immeubles neufs et existants en passant par les portefeuilles de lots diffus. Nous avons, par exemple, réalisé plusieurs transactions en résidentiel senior et des opérations de coliving sont en cours de signature… Nous avons également vendu des immeubles existants en Ile-de-France qu’en régions (notamment deux dans le Sud de la France, à Nice). Nous avons également lancé des ventes de droits à construire auprès de promoteurs. Nous sommes donc présents sur toute la chaîne de production du logement et sur tous les types de produit ! C’est notre approche du marché et notre façon d’être, notre société est polyvalente et doit être présente sur tous les segments. Pour le résidentiel géré, nous réalisons également de nombreux appels d’offres exploitants ; nous avons la capacité d’analyser les bilans des exploitants, ce qui nous permet de conseiller les investisseurs sur la pertinence des « business plans » qui leurs sont proposés.
Comment avez-vous géré l’impact de l’inflation et les différentes tensions géopolitiques pour maintenir votre activité ?
Dès la moitié du second trimestre, nous avons intégré les tensions naissantes sur le marché avec des influences extérieures. Des taux directeurs, OAT 10 ans et taux de swap enforte hausse et qui exercent une influence directe sur les stratégies et capacité d’investissement. Nous avons commencé à percevoir une difficulté pour certains investisseurs et notamment ceux faisant appel à la dette. Nous avons donc adapté nos cibles d’investisseurs en conséquence, avec des profils faisant pas ou peu appel à la dette. Cette stratégie nous a permis de sécuriser des dossiers et de les signer. Notre panel d’investisseurs a également été élargi afin de prendre en compte le retrait de certains investisseurs qui avaient clairement « posé le stylo » au début de l’été. Ensuite, au niveau marketing et ventes, nous avons fait preuve de pédagogie auprès de nos clients en adaptant nos discours sur l’évolution des taux, en prenant en considération les primes de risque au regard d’investissements sans risques dont les taux ont également progressé significativement. L’évolution des taux et l’attentisme exprimés par certains investisseurs nécessitaient cette pédagogie. Le marché a ensuite besoin d’un temps d’adaptation et c’est ce qui a conduit au gros coup de frein que l’on a connu lors du second trimestre et qui s’est accentué à la rentrée.
L’immeuble rue des Cloÿs, dans le 18ème arrondissement
« Revenir sur des taux plus élevés que ce qu’ils étaient au cours des dernières années semble donc plus « admissible » pour cette typologie d’actifs »
Quelle classe d’actifs en a le plus souffert et laquelle a su le mieux résister ? L’an passé à peu près à cette même date, vous témoigniez dans nos colonnes que «l’immobilier géré avait encore un potentiel de développement intéressant ». Est-ce toujours le cas ?
Toutes les classes d’actifs ont souffert, mais certaines se sont plus rapidement adaptées au contexte et principalement l’immobilier géré avec une décompression des taux plus rapide que pour l’immobilier résidentiel classique. En « géré » sur le premier semestre, nous avons signé des « deals » en-dessous de 4 % alors qu’actuellement nous sommes plus autour de 4,15-4,25 % et parfois au-delà, notamment en régions. Le géré est un marché principalement primaire, c’est-à-dire en état futur d’achèvement. Certains vendeurs ont pu adapter leur « business plan » pour afficher des rendements plus élevés, tout en étant attentifs aux taux d’effort des exploitants. Historiquement dans le résidentiel classique, les taux ont toujours été plus faibles par rapport aux autres classes d’actifs, alors qu’en géré les taux oscillaient autour de 4,5 et 5 %. Revenir sur des taux plus élevés que ce qu’ils étaient au cours des dernières années semble donc plus « admissible » pour cette typologie d’actifs, même si la réalité économique (coûts travaux et charges foncières) peut être un frein à cette correction quand il est impossible de peser sur ces composantes. De façon générale, il y a une demande forte des utilisateurs (les résidents) pour un produit qui ne cesse d’évoluer, de se dupliquer et qui répond à un besoin tant qualitatif que quantitatif. Dans un marché résidentiel en baisse sur le premier semestre (comme évoqué précédemment), le secteur de l’immobilier géré est passé de 521 millions d’euros au troisième trimestre 2021 à 993 millions d’euros au troisième trimestre 2022, des chiffres qui témoignent de l’intérêt des investisseurs. Quelles perspectives pour Bridge Real Estate à court/moyen et long termes ?
Chez Bridge Real Estate, nous avons des ambitions de développement extrêmement fortes, axées sur l’ADN de notre société, à savoir un cocktail d’innovations et de forte expérience/connaissance des marchés. Nos derniers lancements de programmes en vente par lot ont été portés par le digital. La branche « advisory » se développe tant dans le résidentiel que les autres classes d’actifs. A titre d’exemple, nous accompagnons un propriétaire privé dans la restructuration d’un actif mixte d’un peu plus de 3 500 m2 dans Paris. Ce travail est porté par toute une chaîne de production : étude de faisabilité, appréciation des contraintes administratives, réalisation des audits, démarches auprès des entités administratives, réalisation des avant projets sommaires, voire des avant projets définitifs. Sur le même schéma, nous avons travaillé sur une opération à Châtenay-Malabry (92), pour laquelle nous avons négocié avec la collectivité le dépôt d’un permis de construire. Cela nous permet maintenant de lancer la commercialisation auprès des promoteurs sur un modèle qui est extrêmement encadré et qui permet d’optimiser le temps et le coût des opérateurs pour répondre aux appels d’offres car tout est «packagé». Outre la poursuite de notre développement sur nos activités premières, nous nous appuyons sur notre savoir-faire pour explorer de nouveaux territoires dans le résidentiel et, surtout, accompagner des acteurs engagés avec une réelle conviction : nous sommes très présents sur l’habitat solidaire et c’est un axe de développement majeur pour notre société. Nous avons accompagné Emmaüs sur un actif à Argenteuil (95) ; nous avons été conseil sur un portefeuille d’hôtels quivont être convertis en logements solidaires et nous sommes actuellement en négociations avec la préfecture pour la conversion d’un site dans les Yvelines, également à destination de logements solidaires. Dans le contexte actuel, nous sommes fortement engagés pour accompagner la société française dans ses difficultés, ses mutations et ses besoins…
Une résidence étudiante, en Seine-Saint-Denis (93)
Les trois axes du Simi seront : «climat et environnement»; «collaboration avec les territoires»; «mutabilité au service de la mixité». Que cela vous inspire-t-il et comment se manifestent les enjeux liés à l’écologie dans vos projets ?
Il y a une thématique forte autour des labels et des étiquettes énergétiques qui vont se renforcer dans les années à venir. L’aspect environnemental n’est pas nouveau chez Bridge Real Estate. Nous sommes engagés de deux manières distinctes. Sur le plan marketing, nous n’hésitons pas à prendre la responsabilité d’audits techniques pour calibrer la consommation énergétique des immeubles qui nous sont confiés à la vente et à définir également les réponses à apporter pour convertir ces actifs et améliorer leurs étiquettes énergétiques pour répondre aux contraintes réglementaires. En atteste le travail effectué sur un immeuble rue des Cloys, dans le 18ème arrondissement de Paris, ou encore sur une résidence étudiante en Ile-de-France. Cela permet d’apporter une information précise aux investisseurs et avoir un échange avec eux sur les travaux nécessaires à réaliser.
Le second élément est le verdissement, axe primordial de l’activité « advisory » chez nous. Le climat et l’environnement constituent les premières thématiques abordées dans nos projets. La collaboration avec le territoire est le fondement même de notre activité étant donné que nous travaillons avec les collectivités concernées par nos sujets. A propos de la mutabilité au service de la mixité, nous allons signer une très belle opération en Ile-de-France avec du coliving, des bureaux, ainsi que des commerces en pied d’immeuble. La mixité des immeubles est fondamentale au même titre que la mixité dans les usages avec des objets qui mêlent à la fois du coliving, du logement libre classique, des services… La mutabilité est également importante au niveau des enjeux climatiques. Depuis quelques mois, nous nous intéressons à la construction hors sites. Nous nous renseignons sur les nouveaux modes de construction des promoteurs pour avoir la capacité d’expliquer aux investisseurs pourquoi tel projet est plus vertueux qu’un autre et quelles sont les conséquences sur les investissements opérés.
Maxime Zivanovic